東京・神奈川の不動産価格査定がこの場で瞬時にわかる!購入希望者と売買マッチング条件が一致するU-SPEC会員に貴方の物件情報が自動で届きます。 47,278 2017年02月01日現在

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知らなきゃ損する仲介手数料とは?

一般的な不動産仲介業者は仲介手数料3%、U-SPECは1.5% この違いは?

  • ①U-SPECでは数多くの仲介業務を行っておりますので、1件の取引で頂く仲介手数料は半額以下でもOK。
  • ②U-SPECはご売却の仲介では「より早く、より高く」を何より重要視しておりますので、1件のご売却に掛かる時間が短く経費も少ないので頂く仲介手数料は半額以下でもOK。
  • ③U-SPECではご購入のお客様を見つける為の広告活動を得意としていますので、買主様からも仲介手数料を頂ける可能性が高いので、売主様から頂く仲介手数料は半額以下でもOK。

つまり、多数のお客様から指示を受けており、業務を多数行っている仲介業者ほど仲介手数料は安くできる!という事です。

実際、仲介業者が頂く仲介手数料は1件の売買契約でどれ位?

①1社の仲介業者が売主様、買主様両者の仲介を行う場合。
②2社の仲介業者が売主様、買主様のそれぞれの仲介を行う場合。

①も②も売主様からご売却を依頼されているのはA社なのですが、買主様側の仲介業者が別に存在するのが②です。B社は買主様を見つけた仲介業者です。
売主様からご売却のご依頼を頂いたA社は当然買主様探しを行うわけですが、自社だけの広告活動では限界がございます。そこでより多くのご購入のお客様にご売却物件を見ていただく為に、レインズ(不動産業者間の情報機関)に登録をしてB社の様な仲介業者が買主様を見つけてくると、②の様になります。
しかし、ここで問題となるのが、A社が情報機関に登録をしなかったり、登録をしても他社のお客様を断ったりと「物件の抱え込み」をする事がございます。A社は売主様、買主様の両者から仲介手数料が頂ける①の方が良いので、
「抱え込み」をする業者が存在するのも事実です。売主様と致しましてはご売却に時間がかかり不利益となりますので、この様な事は避ける必要がございます。

つまり、「物件の抱え込み」を一切行わないU-SPECの様な仲介業者にご売却を依頼する必要がございます。

「物件の抱え込み」をさせない様にするにはどうしたら良い?

ご売却を1社のみにご依頼すると「物件の抱え込み」が可能となりますので、複数の仲介業者にご依頼すれば「物件の抱え込み」は防止できます。その際ご売却をご依頼する際に「専任媒介契約」をしてしまいますと1社にしか依頼ができませんので、「一般媒介契約」にする必要がございます。媒介契約とは不動産仲介業者が売主様や買主様から仲介の依頼を頂く際の契約です。媒介契約という名前ですが仲介契約と言っても良いでしょう。

ご売却の際の媒介契約には3パターンございます。
①一般媒介契約 ②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約

  • 一般媒介契約とは

    媒介契約の一種。一般媒介契約では複数の業者に重ねて仲介を依頼できます。並行して依頼している業者に他の業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」があります。
    一般媒介契約では自分で発見した相手と取引することも可能です。売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットもありますが、業者側から見るとほかの業者に先を越される恐れがあり、専任媒介契約等よりも販売活動にコストを掛けにくい面があります。

  • 専任媒介契約とは

    媒介契約の一種。専任媒介契約では仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式です。自分で発見した相手との取引も可能です。
    依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければなりません。また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられており、一般媒介契約に比べて広告費を掛けられる熱心な活動が期待できます。有効期間は3か月以内。

  • 専属専任媒介契約とは

    専任媒介契約のバリエーションの一種で、依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できません。自分で取引相手を見つけて契約することも制限されます。契約期間は3か月以内。
    依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなります。契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録しなければなりません。また、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけられています。全ての契約の中で最も積極的に取引相手を探す努力を求められており、速やかな成約が期待できます。

媒介契約の詳細図

一般媒介契約にて数社にご売却のご依頼をすれば「物件の抱え込み」は防止できますが、レインズ(不動産業者間の情報機関)への登録義務はなくなります。しかし、数社で買主様を競争して探しておりますので、より早くご売却が出来る可能性は高くなります。また、レインズへの登録義務はなくなりますが、売却のご依頼を受けている他社に先に買主様を見つけられてしまっては売主様からも仲介手数料を頂けませんので、レインズに登録をして、売主様から頂く仲介手数料だけでも確保しようとする動きをするのが一般的ですので、法的にはレインズへの登録義務はございませんが、自主的に登録をしている業者が一般的です。また、U-SPECでは買主様から仲介手数料を頂けないケースでも、ご売却成立時に売主様から頂く仲介手数料は通常(約3%)の半額(約1.5%)でOKです。

つまり、一般媒介契約にてU-SPECとその他の仲介業者にご売却を依頼するのがベストです。

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